Hypotéka na stavbu domu. Ako postupovať ?

Túžite po vlastnom domčeku, ale nemáte dostatok vlastných zdrojov na jeho výstavbu? Dobrá správa je, že hypotéku môžete získať nielen na kúpu už hotovej nehnuteľnosti, ale aj na jej výstavbu. Ako sa v takýchto prípadoch postupuje?

Je niekoľko možných variantov, ako môžete financovať výstavbu nehnuteľnosti. Najprv sa bližšie pozrieme na situáciu, ak už vlastníte pozemok, ale nemáte žiadne ďalšie zdroje, z ktorých by ste výstavbu domu naštartovali.

HYPOTÉKA NA BUDÚCU HODNOTU NEHNUTEĽNOSTI

Ak máte pozemok, ktorý ste si kúpili z vlastných zdrojov, prípadne vám ho darovali rodičia alebo ste ho nadobudli z dedičstva, môžete získať hypotéku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Ideálne je, aby bol daný pozemok nezaložený, t. j. čistý a aby bol k nemu zabezpečený bezproblémový prístup.

Prístup na pozemok musí byť zabezpečený z verejnej komunikácie alebo cez parcelu, kde máte podiel, príp. vecné bremeno práva prechodu. V extrémnych prípadoch postačí aj dlhodobá nájomná zmluva. Túto skutočnosť si banky dôsledne preverujú, pretože ak nie je možné sa na pozemok dostať, potom by ho ani banky nevedeli predať, keby sa v budúcnosti úver nesplácal. Prístupová cesta nemusí byť hneď vybudovaná aj fyzicky, hoci mnohé banky požadujú, aby bola aspoň vysypaná štrkom.   

Ak máte splnené tieto základné podmienky, môžete v banke požiadať o úver. Ku žiadosti budete potrebovať znalecký posudok na pozemok, projektovú dokumentáciu k domu a stavebné povolenie. Na základe týchto dokladov určí bankový znalec budúcu hodnotu nehnuteľnosti, t. j. ocení nehnuteľnosť, ako keby na danom pozemku už rodinný dom stál, presne podľa projektu a použitých materiálov.

Ak máte vlastný pozemok, môžete získať hypotéku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti.

Najjednoduchšie si to vysvetlíme na príklade: Ste vlastníkom pozemku, ktorý má podľa znaleckého posudku hodnotu 40 000 eur. Bankový znalec vypočítal, že budúca hodnota vašej nehnuteľnosti bude 110 000 eur aj s pozemkom. Z tejto hodnoty vychádza banka pri určení maximálnej výšky úveru. Keďže banka vám môže poskytnúť maximálne 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, maximálny úver, ktorý vám môže byť poskytnutý, bude vo výške 99 000 eur. Schválený hypotekárny úver však nečerpáte hneď v plnej výške, ale po častiach, tzv. tranžiach.

Prvá tranža, ktorá sa čerpá, vychádza z hodnoty pozemku. Banky spravidla poskytnú od 60 % až do 100 % z tejto hodnoty. V našom prípade  by to bolo od 24 000 eur až do 40 000 eur. Z týchto prostriedkov začnete výstavbu nehnuteľnosti.

Druhá tranža často súvisí s tým, či je už možné zapísať nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Pri murovanom dome je to prvé nadzemné podlažie, pri drevodome by mala byť stavba už pod strechou. Vtedy je potrebné urobiť aktuálny znalecký posudok a geometrický plán. Na základe týchto dokladov vypracuje banka záložné zmluvy na rozostavanú stavbu, ktoré sa odnesú na kataster spolu s geometrickými plánmi a novým znaleckým posudkom. Niektoré banky požadujú samotný zápis v katastri nehnuteľností, niektorým bankám stačí podanie na kataster k tomu, aby vám finančné prostriedky uvoľnili.

Každá ďalšia tranža závisí od aktuálnej hodnoty rozostavanej nehnuteľnosti, ktorú vždy určí bankový znalec na základe dodaných fotografií a požadovanej dokumentácie. Prostredníctvom tranží postupne čerpáte schválený úver, až kým ho nevyčerpáte celý. Celkový počet tranží spravidla nie je obmedzený.

Najväčšie riziko pri tomto postupe spočíva v tom, že sa výstavba nehnuteľnosti v určitom bode zastaví. Keď sa celý proces už na začiatku nenastaví správne, môžete sa dostať do nesúladu, že dodávateľ stavby už bude požadovať úhradu vynaložených prostriedkov, vy však nebudete mať od banky k dispozícii dostatok zdrojov.

Najväčšie riziko pri tomto postupe spočíva v tom, že sa výstavba nehnuteľnosti v určitom bode zastaví.

Preto je nutné jednotlivé tranže vopred precízne naplánovať tak, aby podmienky a termíny čerpania hypotéky korešpondovali s termínmi a sumami, ktoré ste povinný zaplatiť dodávateľovi stavby na základe zmluvy.

Zabezpečiť plynulé financovanie výstavby nehnuteľnosti je komplexná a pomerne komplikovaná záležitosť. Porovnanie hypoték na stavbu domu a s výberom najvhodnejšieho riešenia a nastavením procesu financovania Vám veľmi rada pomôžem.

Čo však v prípade, ak sa rozhodnete stavať na pozemku, ktorého kúpu ste tiež financovali prostredníctvom hypotéky? Ani vtedy sa nemusíte vzdať sna o vlastnom bývaní.

ZALOŽENIE INEJ NEHNUTEĽNOSTI  

Najjednoduchší prípad by nastal vtedy, ak máte možnosť založiť inú svoju nehnuteľnosť, napríklad byt, prípadne byt alebo dom svojich rodičov. V takomto prípade budete k žiadosti o hypotéku potrebovať stavebné povolenie, keďže účelom hypotéky je výstavba nehnuteľnosti a znalecký posudok k predmetu zabezpečenia, ktorým je napríklad vyššie spomínaný rodičovský dom.

Veľkou výhodou pri tomto postupe je to, že po schválení hypotéky dostanete všetky peniaze naraz a z nich postupne podľa potreby financujete výstavbu nehnuteľnosti. Po ukončení výstavby a skolaudovaní nehnuteľnosti máte možnosť preniesť záložné právo na dokončenú nehnuteľnosť. Treba však myslieť na to, že mercedes za trabant vám v žiadnej banke nevymenia. To znamená, že hodnota novopostavenej nehnuteľnosti musí byť minimálne v takej výške, ako hodnota založenej nehnuteľnosti, prípadne vyššia.  

ČIASTOČNÉ VLASTNÉ ZDROJE

Ak nemáte možnosť založiť inú nehnuteľnosť, budete potrebovať aspoň určitý objem vlastných zdrojov. V takomto prípade sa odporúča mať k dispozícii aspoň 30 % z celkovej predpokladanej investície. Teda ak je rozpočet projektu 100 000 eur, mali by ste mať na začiatok k dispozícii aspoň 30 000 eur. Z týchto peňazí môžete začať výstavbu nehnuteľnosti. Keď preinvestujete vlastné zdroje, môžete začať čerpať hypotekárny úver.

Zdroje na začiatok výstavby si môžete aj požičať napríklad od rodiny a po dočerpaní celého úveru ich vrátiť. Ich objem na úrovni minimálne 30 % z hodnoty investície je však veľmi dôležitý na naštartovanie výstavby a možnosti začať čerpať schválený úver.  

O hypotéku na výstavbu nehnuteľnosti môžete požiadať ešte pred začiatkom výstavby, ale čerpať ju začnete až vtedy, keď aktuálna hodnota stavby už bude na takej úrovni, že výška tranže bude mať zmysel pre ďalšiu výstavbu. K žiadosti budete potrebovať znalecký posudok na pozemok, stavebné povolenie a projekt. O hypotéku na výstavbu musíte požiadať v tej istej banke, ktorá vám poskytla aj hypotéku na pozemok. Ak už máte hypotéku na pozemok v inej banke, a podmienky na úver na výstavbu vám vychádzajú lepšie v inej, musíte ju zrefinancovať, t. j. preniesť do tej banky, v ktorej budete čerpať hypotéku na výstavbu. Preto je vhodnejšie zistiť si podmienky úveru na výstavbu už v čase, keď riešite financovanie kúpy pozemku, aby ste mali financovanie komplexne nastavené a nemuseli riešiť refinanc pred samotnou výstavbou.

Hypotéku na výstavbu budete čerpať postupne, prostredníctvom tranží. Vždy, keď sa hodnota rozostavanej nehnuteľnosti zvýši, bankový znalec určí jej aktuálnu hodnotu na základe fotodokumentácie, ktorou zdokladujete priebeh výstavby. Následne vám banka uvoľní ďalšiu tranžu, až kým sa schválený úver nevyčerpá.

NEZABEZPEČENÉ PROSTRIEDKY OD BANKY  

Čo však v prípade, ak máte pozemok kupovaný na hypotéku a nemáte k dispozícii žiadne ďalšie vlastné zdroje ani nehnuteľnosť na dočasné zabezpečenie? Ani tak sa ešte nemusíte celkom vzdať sna o vlastnom dome.

Ak máte dostatočne bonitný pozemok, môžete z hypotéky v prvej tranži dočerpať časť ešte nezabezpečenú v hypotéke na kúpu pozemku. Ak ste napríklad kupovali pozemok bez stavebného povolenia v hodnote 100 000 eur, na ktorý vám banka poskytla úver vo výške 50 % z tejto hodnoty, tak po nastavení úveru na výstavbu a predložení stavebného povolenia môžete dočerpať na pozemok ešte 20 000 eur.

V určitých prípadoch dokonca môžete od banky získať aj nezabezpečené prostriedky až do výšky 18 500 eur. Nezabezpečené prostriedky vám banka poskytne v rámci hypotéky na výstavbu až do času, kým bude možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností. Pri murovanom dome musíte mať postavené prvé nadzemné podlažie, pri drevodome by mala byť stavba už pod strechou. Do tohto času však budete okrem úrokov z úveru platiť banke aj osobitný poplatok vo výške 50 eur mesačne. Napriek tomu je to pre mnohých klientov jediný prijateľný spôsob, ktorý im umožní plniť jednotlivé platby staviteľovi.   

Postaviť si dom bez vlastných finančných prostriedkov je síce ťažké, ale nie nemožné. Aké sú Vaše možnosti môžete zistiť aj sami, avšak hypotéka na výstavbu je pomerne komplikovaná záležitosť. S výberom najvýhodnejšieho riešenia, aj samotným procesom vybavovania hypotéky, Vám rada pomôžem. Naváhajte ma preto kontaktovať.